築20年以上の戸建て購入で

活用したい登記費用減税・住宅ローン減税や住宅瑕疵保険について。

中古戸建てと耐震基準適合証明

国は住宅購入支援事業として、登記費用減税や住宅ローン減税の優遇税制を用意しています。しかしながらこれらは築20年未満の戸建て住宅に限られます。 言い換えれば、20年を経過した住宅は、登記費用の減税や住宅ローンの減税を受けられません。

でもご安心ください。築20年の期間を撤廃する方法があります。要するに20年以上の中古戸建てでも優遇税制を利用する方法があります。 それが「耐震基準適合証明書」の取得です。 

耐震基準適合証明とは

「耐震基準適合証明」とは、該当の戸建て住宅が現在の耐震基準に適合していることを証明するものです。 証明の手段は耐震診断です。

評価の基準は、計算結果による4種類の数値分類で表します。
1.倒壊しない
2.一応倒壊しない
3.倒壊する可能性がある
4.倒壊する可能性が高い


耐震基準適合証明書が発行できるのは 1.倒壊しない 2.一応倒壊しない の数値評価が出た住宅に限られます。

※ 「耐震基準適合証明書」の取得時期は、所有権移転の前に売主の名前で行う必要が有ります。

実は戸建ての耐震基準適合証明書はハードルが高い?

全国調査の統計データによれば、建築確認が昭和56年6月~のいわゆる「新耐震」といわれる戸建て住宅の耐震診断による調査結果では実に90%が耐震性に問題ありの結果が出ています。要するに構造基準をクリアーできたのは1割程度という厳しい数字となっています。 因みにこの調査を実施した組織は、耐震補強工事業界なのでその調査データは少しばかり割り引く必要もあるとは思いますが、それにしても高い数字です。

実際にクランツ事務所で実施した過去の耐震診断データでも、8割ほどの割合でNGが出ています。これが旧耐震(昭和56年5月以前)の住宅ではほとんどの場合で耐震基準はクリアーできないと言ってもいいでしょう。

もしも耐震診断でNGになったら?

先にも記しましたように、戸建ての「耐震基準適合証明書」には耐震診断で数値をクリアーすること(1.0以上が不可欠)です。診断診断の結果が耐震基準適合証明の強度に達していない場合には、耐震補強工事を実施して再度の耐震診断にて数値クリアーする必要が有ります。

ですが現実問題として、所有権移転をする前に名義の変わっていない住宅の耐震工事をするには売主の承諾が必要で、さらにタイトな売買プロセスの中で引渡しまでに工事を終了させることは現実的では有りません。

さらに言えば、診断結果の数値が低いほど大掛かりな補強工事が必要で、その費用も大きなものになることを考えれば、登記費用減税や住宅ローン減税のために掛けられる費用対効果のメリットは出しにくいといえるでしょう。

耐震診断でNGになった場合の費用は?

耐震基準適合証明を発行するためには、「一般診断法」または「精密診断法」のいずれかの診断法による基準のクリアーすることが必要です。 そのどちらも設計図と現地調査のデータをもとに構造計算を行います。そのどちらにも相当の手間が掛かりますから実費が発生します。

なので、耐震診断の結果がNGとなると当然ながら「耐震基準適合証明書」は発行できませんが、耐震診断に掛かった費用は発生しますので、その費用負担は依頼主に求められます。

理屈的には掛かった費用は依頼者にご負担いただくのは当然のことではありますが、クランツ事務所はそのスタイルを良しとしません。なぜなら「耐震基準適合証明書」の取得目的は、耐震補強工事をすることではなく、住宅ローン減税等を受けることにあるからです。なのでクランツ事務所は「耐震基準適合証明書」を発行できたときだけ費用をご負担していただいております。 それを実現するために行うべきクランツ事務所の取り組みがあります。

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クランツ一級建築士事務所の概要

事務所名 クランツ一級建築士事務所
住所 富岡事務所
〒236-0052 神奈川県横浜市金沢区富岡西7-3-14  ウエルハウス1階
代表 河上 末廣 【建築コンサルタント】
電話番号 045-370-8512
FAX番号 045-370-8515
携帯 090-8689-1306
E-mail tekigouhantei@gmail.com
登録等 一級建築士
鉄筋コンクリート造耐震診断士(国土交通省)
木造住宅耐震診断士(神奈川県)
フラット35適合証明技術者(住宅金融支援機構)
既存住宅状況調査技術者(住宅瑕疵担保責任保険協会)